还有往前卷的民企
图片来源：稿定素材今年5月初，滨江老板戚金兴在会议上提出了一个小目标：今年及未来几年滨江集团要确保前20名，争取前15名。一个月后，滨江集团以上半年合约销售金额925.8亿的成绩，首次冲入了机构全国房企榜第10。梦想成真。前几年，滨江还因守着杭州不愿意出远门，被质疑经营战略太保守。当时行业普遍认为，要实现从百亿到千亿的进阶，全国化布局必不可少。想不到，滨江将自己在大本营杭州的资源用到极致，在逆境中活下来，并且还成了黑马。冲规模，我是认真的上半年，滨江集团以182亿元的拿地总金额位列行业第八，但土储权益比只有45.5%，不足一半。具体来看，上半年滨江22幅地中，独获100%权益的土地仅为2幅，另有14幅土地权益比例小于50%。这与戚金兴侧重于合作开发、小股操盘的策略有关。穿透滨江多个项目公司股权结构，有几个高频出现的企业身影：中豪、坤和、建杭、兴耀......他们基本上都是杭州（浙江）本地的小房企。在杭州土拍战场上，滨江很喜欢拉着这群小弟一起拿地，或先由这些小马甲们拿地，滨江再入股合作。收获土地后，滨江主要负责当操盘手，同时还把建筑施工、园林等下游工程分包出去，像这样兴耀名下一众园林公司、中豪名下的一众建筑施工公司，也获得了喝汤的机会。不愧是共同富裕示范区。这一年多来，滨江还收获了新的赚钱机会。像国央企以及城投平台兜底土地后，很多没有开发能力，也会去找房企做小股操盘或者代建。此时，和政府关系密切的滨江又上线了，今年先后收并购了金华城投、杭州地铁多个土地项目股权。以较低的权益占比轮动多个项目投资，滨江前两年顺利敲开千亿（合约销售额）大门，在市场下行期也增强了其抵御风险的能力。不过，相比于掺入了合作方贡献的合约销售额，权益销售金额才是真正归属于企业的销售金额，能更真实反映房企的盈利水平。根据上半年销售数据，滨江合约销售额925.8亿元，权益销售478.66亿元，权益销售比在51.7%，该比重在同规模房企中排名并不高。针对权益占比低的质疑，戚金兴曾在2020年时回应过，“很多信息都说滨江权益占比不高，但实际在合作过程中，95%的项目都由滨江承担开发建设，项目服务管理收入就达到8亿多，为滨江利润做出巨大贡献。随着公司发展，权益比例会逐步提高。”但翻阅财报可见，2020-2021年，滨江销售权益比均在51%左右，而到了2022年，该比例降至了44%。在保持规模优势和提高权益占比之间，滨江还是选择了前者。爱杭州，我也是认真的上半年，杭州共进行了七次集中供地，累计出让土地91宗，总成交金额1002.9亿元，突破千亿元大关。同一时间段，北京卖地收入为1008.7亿元，上海和广州分别为545.6亿元、535.5亿元，也就是说，杭州上半年卖地收入超过了上海和广州，晋升全国第二。有机构认为，杭州土地市场活跃，民企功不可没。而滨江就是其中的积极分子，好地研究院数据显示，滨江集团在杭州拿地权益金额162亿元，排名第一。按照滨江2023年300亿元的权益投资刻度来看，其在杭州投资额度已经超过了计划的一半。别人担心押注单一城市风险过高时，戚金兴却说，杭州是全国最好的市场之一，销售还能保3年。”杭州对滨江的贡献的确肉眼可见，2022年销售额中杭州区域占比86.5%，今年上半年，这个指标又提到了89.7%。上半年，滨江继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜冠军，“你都不知道绿城有多想拿回第一。”戚金兴说。再看绿城，上半年继续往外走，参加了杭州、上海、北京等核心一二线城市100多场次土拍。对于全国化，滨江好像没有想法。戚金兴给滨江画了一条安全线，“只在（已投资过）现有区域拿地”，今年上半年，杭州之外，滨江仅在宁波、金华、南京各摘一宗地。在其他城市，滨江还有更迫切的任务。戚金兴今年提出的“新三大战役”中，其中一项就是要卖掉外地滞销的房子。比如温州万家花城项目，计提了1.5亿元的跌价准备。根据滨江的说法，这个项目最早交房是2021年，目前整个大盘应该都是现房，共14.4万方，只卖出了6.47万方。今年中报显示，滨江针对千岛湖、桐乡、宁波三地的项目进行计提存货减值，共计提了6.25亿元。其中，桐乡南城明月苑项目从去年至今已经计提了超6亿元。在低线城市，先清理库存才是正事。杭州挣的钱，还是留在杭州花
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